前回は収益計算の収益項目について記述しましたが、今回は費用項目をフォーカスしたいと思います。不動産会社の査定は、収益項目よりも費用項目の方がポイントを押さえられていないと感じておりますので、同様に各項目について説明したいと思います。

不動産鑑定評価基準における費用項目は、以下のとおりです。

①維持管理費：建物・設備管理費（ハード面、法定点検含む）、清掃費用等の費用。区分マンションの場合は管理組合に支払う管理費用。

②水道光熱費：共用部の電気代、水道料金等

③修繕費：通常の維持管理に関する修繕費用（汚損、破損の修繕等）、また専有部分の原状回復費用も含む

④プロパティマネジメントフィー：管理運営（ソフト面）を行う不動産会社に支払う費用（例　月額賃料の○％）

⑤テナント募集費用等：テナント入居時に入居テナントを斡旋した不動産会社等に支払う仲介手数料等

⑥公租公課：土地・建物の固定資産税、都市計画税（償却資産税も対象となる場合もある）

⑦損害保険料：建物の火災保険や賠償責任保険等の費用

⑧その他費用：その他支払地代、道路占用使用料、Wi-Fi設置料等

費用項目において注意すべき点、不動産会社の査定に含まれていない項目は、③・⑤・⑥、そして①・④でしょうか。

③は、内容としては上記のとおりですが、まず定期的に発生する費用ではなくスポットで発生する費用なので、不動産会社の査定からは外れていることが多いかと思います。また、賃貸共同住宅の場合であれば、昨今のルールでは原状回復費用が全額賃借人負担になることは中々無いことだとは思いますので、原状回復費用の計上は必須になります。ですが、原状回復費用が査定において考慮されることは少ないです。

⑤も、不動産会社の査定においてはかなりの確率で計上されていない項目かと思います。テナントと中途解約不可の長期契約を締結している場合以外は、不動産のタイプ問わず、テナントが入れ替わることは当然かと思います。テナント募集にあたっては当然不動産会社の力を借りることになるため、成約時には不動産会社に仲介手数料等を支払う必要があります。仲介手数料は宅建業法上は最大1ヶ月分と規定されておりますが、商慣習により仲介手数料以外の名目で（広告費等）支払う場合もありますので、不動産の種類や地域の商慣習を調べることが重要です。

⑥については、過年度の固定資産税・都市計画税の額を基に収益計算をされているので、基本的には押さえられていると思います。所有者から公租公課に関する資料が開示されていない場合には、自ら公租公課の額を査定する必要があると思いますが、その場合に要点を外されている方もいるかと思います。ポイントとしては、都市計画税を0.3％に設定している自治体が多いものの、独自の税率を設定している自治体もあります（浦安市は都市計画税はゼロです！）。また、市街化調整区域には都市計画税はかかかりません。公租公課を査定する必要がある場合には、不動産鑑定士に聞いてみてください。

そして①・④はセットにして考える必要があるのですが、例えばある収益不動産の過去数年分のトラックレコードを開示してもらった時、①及び④の費用がかかってない場合もあります。それは、所有者が不動産会社であり①と④の業務を自社で行っている場合です。そうした場合でも不動産鑑定評価は第三者に委託することを前提に評価を行いますので、①・④の費用を計上する必要があります。

以上、費用項目を挙げましたが、上記費用を全て計算して収益計算を行っている不動産会社は少ないと思います。収益計算の査定にあたっては、不動産鑑定士にヒアリングするのも一手だと思います。ヒアリング程度であれば無料だと思います（ヒアリング程度であれば、少なくとも私は無料で対応します！）。